މުޙައްމަދު އިނާނު ވ. 1- ފާތިމަތު ސަމީރާ

ނަތީޖާ: ދަށުކޯޓުގެ ޙުކުމް ބަދަލުކުރި

ދަށު ކޯޓު: ސިވިލް ކޯޓު 1927/Cv-C/2017

ކޯޓުން ނިންމަން ޖެހުނު ސުވާލު

ބިމުގެ ވެރިފަރާތާއި އަޞްލު ކުއްޔަށް ހިފި ފަރާތް ޞުލްޙަވެ، ސަބްޓެނަންޓް (ތިންވަނަ ފަރާތް) ގެ ބަހެއް ނުހޯދައި، އޭނާގެ ޙައްޤުގައި ވަގުތީ އަމުރެއް އޮއްވާ، އަޞްލު ކުލީގެ އެއްބަސްވުން ބާޠިލުކޮށް ސިވިލް ކޯޓުން ކުރި ޙުކުމް ޞައްޙަތޯ؛ އަދި އަޞްލު އެއްބަސްވުން އުވާލުމުން ފަރުޢީ އެއްބަސްވުމަށް ވާނެ ގޮތް.

ކަނޑައެޅި ޤާނޫނީ އުޞޫލުތައް

1. (ޕެރ. 23) ޤާނޫނީ ވަކީލުންގެ މަސައްކަތަކީ ޢަދުލު އިންޞާފު ނެގެހެއްޓުމަށް ކުރާ މަސައްކަތެކެވެ. ކޮންމެ ގޮތަކުން ވެސް މުވައްކިލުގެ ކޮޅަށް މައްސަލަ ކާމިޔާބުކޮށްދިނުން ވަކީލުގެ ދައުރު ކަމަށް ދެކިގެން ނުވާނެއެވެ. ވަކީލަކު ބައިވެރިވާ މައްސަލައެއްގައި ގުޅުންހުރި ވަގުތީ އަމުރެއް ފަދަ އަސާސީ މަޢުލޫމާތު ކޯޓާ ޙިއްޞާ ނުކުރުމަކީ ކަންބޮޑުވާންޖެހޭ ޖާއިޒު ސުވާލެއް އުފެދޭ ކަމެކެވެ.
2. (ޕެރ. 24) ދަޢުވާ ފޯމުގައި ގުޅުންހުރި މައްސަލައެއް ހިނގަމުންދާކަން ބަޔާންކޮށްފައިވާނަމަ، އެއީ ކޮން މައްސަލައެއްކަމާއި އޭގައި ކަންވެފައިވާ ގޮތް ކުޑަމިނުން ބަލައިލުމަކީ ފަހުން ހުށަހެޅުނު މައްސަލަ ބަލާ ޤާޟީގެ ޒިންމާއެކެވެ. މަޢުލޫމާތު ދިނުމާއި ހޯދުމުގެ ޒިންމާ ދެފަރާތަށް ވެސް އޮތުމުން، އެފަދަ ޙާލަތެއްގައި މުޠުލަޤަށް ޝަރީޢަތަށް އޮޅުވާލައިގެން ކުރިއަށް ގެންދިޔަ މައްސަލައެއް ކަމަށް ނުނިންމޭނެއެވެ.
3. (ޕެރ. 25) ތިންވަނަ ފަރާތެއްގެ ޙައްޤު ހިމެނޭ ޚުޞޫމާތެއް އެ ފަރާތަށް ޖަވާބުދާރީވުމުގެ ފުރުޞަތު ނުދީ ކުރިއަށް ގެންދިއުމަކީ ޢަދުލު އިންޞާފުގެ ހަމައެއް ނޫނެވެ. އެ ޙައްޤު އުފެއްދި ފަރާތްތަކުން ތިންވަނަ ފަރާތަށް ނޭނގި އޭނާގެ ޙައްޤަށް އަސަރުކުރާގޮތަށް ޞުލްޙަވެ އެއަށް ބިނާކޮށް ދަށުކޯޓުން ކުރާ ނިންމުމަކީ އިސްތިއުނާފުގައި ބަދަލުކުރެވިދާނެ ނިންމުމެކެވެ. ޞުލްޙައަކީ ހެޔޮ ގޮތެއް ނަމަވެސް ޞުލްޙަ ވެވޭނީ ވަކި ހަމަތަކެއްގެ ތެރޭގައެވެ؛ ޝަރުޠާ ޚިލާފަށް ވާ ޞުލްޙައެއް ހެވެއް ނުވާނެއެވެ.
4. (ޕެރ. 26-27) ބިމާބެހޭ ޤާނޫނާއި އޭގެ ދަށުން ހަދާފައިވާ ޤަވާޢިދުގެ ދަށުން ގޯއްޗެއް ނުވަތަ ޢިމާރާތެއް ނުވަތަ އޭގެ ބައެއް ކުއްޔަށް ދެވިދާނެއެވެ. މުޅި ގޯތި ނުވަތަ މުޅި ޢިމާރާތް ކުއްޔަށް ދޭނަމަ ކޮންމެ މުއްދަތަކަށް ވިޔަސް ކުލީގެ އެއްބަސްވުމެއް އޮންނަންޖެހޭނެއެވެ؛ ބައެއް ކުއްޔަށް ދޭނަމަ އެއްބަސްވުމެއް ލާޒިމުވަނީ 1 އަހަރަށްވުރެ ދިގު މުއްދަތަކަށް ދޭނަމައެވެ.
5. (ޕެރ. 28) ގޯތި ނުވަތަ ޢިމާރާތް ކުއްޔަށް ދިނުމުގެ އެއްބަސްވުމުގައި ޤަވާޢިދުގައިވާ އަސާސީ ކަންކަން (ކުއްޔަށް ދޭ މުއްދަތު، ކުލި، ކުއްޔަށް ދޫކުރެވޭ ބޭނުން، މުއްދަތު ހަމަވުމުގެ ކުރިން ތަން ދޫކޮށްލުމުން ނުވަތަ އަތުލުމުން ޢިމާރާތާއި ނުއުފުލޭ މުދަލާމެދު ޢަމަލުކުރާނެ ގޮތް، ބައިވެރިއަކު މަރުވެއްޖެނަމަ ހަދާނެ ގޮތް) ހިމެނެން ޖެހެއެވެ. އޭގެ އިތުރުން ފަރާތްތައް އެއްބަސްވާ އެހެން ޝަރުޠުތައް ހިމެނުމަކީ ކުރެވިދާނެ ކަމެކެވެ؛ ޤާނޫނުގައި އެހެން ގޮތަކަށް ނުބުނާނަމަ ކޮންޓްރެކްޓެއް ވަކި ގޮތަކަށް އޮތުން ލާޒިމެއް ނޫނެވެ (ކޮންޓްރެކްޓާބެހޭ ޤާނޫނުގެ 4 ވަނަ މާއްދާ).
6. (ޕެރ. 29-30) ކުއްޔަށް ހިފާ ފަރާތުން ތިންވަނަ ފަރާތަކަށް ސަބްލީޒްކުރާ ޙާލަތުގައި ޢަމަލުކުރާނެ ގޮތް ބިމާބެހޭ ޤާނޫނާއި ޤަވާޢިދުގައި ބަޔާންކޮށްފައި ނުވާތީ، އެކަން އިންތިޒާމުވާނީ ކޮންޓްރެކްޓާބެހޭ ޤާނޫނާއި ވެރިފަރާތާއި ކުއްޔަށް ހިފާ ފަރާތާ ދެމެދުގެ އަޞްލު އެއްބަސްވުމުގެ (head tenancy) މައްޗަށް ބިނާކޮށެވެ. ބިމާއި ޢިމާރާތް ކުއްޔަށް ދިނުމުގެ ފުރިހަމަ ޤާނޫނީ އޮނިގަނޑެއް ދިވެހިރާއްޖޭގައި ނެތެވެ.
7. (ޕެރ. 31) ޢާންމު އުޞޫލުން އަޞްލު އެއްބަސްވުން ޓާރމިނޭޓްކުރުމުން ފަރުޢީ އެއްބަސްވުމުގެ (subtenancy) ދަށުން އުފެދޭ ޙައްޤުތައް ވެސް ނިމުމަކަށް އަންނާނެއެވެ. އޭގެ އިސްތިސްނާއަކީ ފަރުޢީ އެއްބަސްވުމުގެ ކުރިން ބިމުގެ ނުވަތަ ޢިމާރާތުގެ ވެރިފަރާތުގެ ރުހުން ހޯދާފައި ނުވަތަ އިޢުތިރާޟެއް ނެތްކަން އޮތުމެވެ.
8. (ޕެރ. 32-34) އަޞްލު އެއްބަސްވުމުން ސަބްލީޒްކުރުމުގެ އިޚްތިޔާރު ދީފައިވާ ޙާލަތެއްގައި، ނުވަތަ ވެރިފަރާތުގެ އެނގުމާއި ރުހުމާއެކު (ޟިމްނީ ގޮތުން ވިޔަސް) ފަރުޢީ އެއްބަސްވުމެއް ވެފައިވާނަމަ، ތިންވަނަ ފަރާތުގެ މަޞްލަޙަތު ހިމާޔަތް ނުކުރެވޭ ގޮތަށް ވެރިފަރާތާއި ފުރަތަމަ ކުއްޔަށް ހިފި ފަރާތާ ދެމެދުގެ އަޞްލު އެއްބަސްވުން (head lease) އުވައެއް ނުލެވޭނެއެވެ. ތިންވަނަ ފަރާތުގެ މަޞްލަޙަތާ ގުޅޭ ކަންކަމުގައި އޭނާ ޝާމިލުކޮށް އޭނާގެ ބަސް އަހަންޖެހޭނެއެވެ.

ބަލާފައިވާ ޤާނޫނުތައް

• ޤާނޫނު ނަންބަރު 1/2002 (ދިވެހިރާއްޖޭގެ ބިމާބެހޭ ޤާނޫނު) ގެ 27 ވަނަ މާއްދާ (އަދި (ނ)؛ 4 ވަނަ އިޞްލާޙުން ބަދަލުވި 27 ވަނަ މާއްދާގެ (ހ))
• ގޯއްޗާއި ގޯތީގައި ހަދާ އިމާރާތް ކުއްޔަށް ދިނުމާބެހޭ ޤަވާޢިދުގެ 9 ވަނަ މާއްދާ އަދި 10 ވަނަ މާއްދާ
• ޤާނޫނު ނަންބަރު 4/91 (ކޮންޓްރެކްޓާބެހޭ ޤާނޫނު) ގެ 4 ވަނަ މާއްދާ
• ރެސިޑެންޝިއަލް ޓެނެންސީ އެކްޓް 1986 (ނިއުޒީލެންޑް)، 57 ވަނަ މާއްދާ
• ރެސިޑެންޝިއަލް ޓެނެންސީ އެކްޓް 1987 (ނިއު ސައުތް ވޭލްސް، އޮސްޓްރޭލިއާ)